Scopri il capitale residuo del mutuo casa con piano di ammortamento annuale. Quant'hai rimborsato e quanto resta.
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Ammortamento alla francese. Non include spese accessorie, assicurazioni o variazioni di tasso.
Il calcolo del debito residuo sul mutuo ti mostra quanto capitale rimane da restituire alla banca per il tuo mutuo casa, aggiornato all'anno di ammortamento in cui ti trovi. È un'informazione indispensabile per valutare la convenienza di una surroga, di un'estinzione anticipata parziale o totale, oppure per confrontare offerte di rifinanziamento.
I mutui ipotecari in Italia utilizzano quasi sempre il piano di ammortamento alla francese, con rata mensile costante per tutta la durata. Nei primi anni la quota interessi è molto elevata rispetto alla quota capitale rimborsata: questo è il motivo per cui, anche dopo 5 o 10 anni di pagamenti regolari, il debito residuo sembra ancora molto alto. Il calcolatore mostra esattamente come si distribuisce il rimborso anno per anno.
Inserisci il capitale originario del mutuo (l'importo erogato dalla banca, non il valore dell'immobile), il TAN (tasso annuo nominale), la durata totale in anni e gli anni già trascorsi dall'erogazione. Il calcolatore genera il piano di ammortamento annuale completo, indicando per ogni anno la quota capitale rimborsata, gli interessi pagati e il debito residuo al 31 dicembre.
Il capitale originario e il TAN sono indicati nel contratto di mutuo stipulato dal notaio. Se il tuo mutuo è a tasso variabile (indicizzato all'Euribor), il TAN cambia periodicamente: usa il tasso attuale comunicato dalla banca nell'ultimo estratto conto o nella comunicazione annuale obbligatoria. La banca è tenuta per legge a inviarti ogni anno un prospetto con il piano di ammortamento aggiornato: controlla la posta ordinaria o l'area riservata dell'home banking.
La rata mensile si calcola con la formula dell'annualità:
PMT = C × r / [1 − (1 + r)^(−n)]
Dove: C = capitale erogato, r = TAN ÷ 12 ÷ 100 (tasso mensile), n = numero totale di rate mensili. Il debito residuo dopo k anni si ottiene: C_residuo = PMT × [1 − (1 + r)^(−(n − 12k))] / r.
Conoscere il debito residuo è il primo passo per valutare una surroga del mutuo: una procedura gratuita (D.L. 7/2007, "Decreto Bersani") che consente di trasferire il mutuo a un'altra banca ottenendo condizioni migliori senza sostenere costi notarili. La nuova banca eroga esattamente il debito residuo e subentra nell'ipoteca già esistente. Il risparmio può essere significativo se il tasso attuale di mercato è inferiore a quello del tuo contratto.